전세 계약은 금액이 크고 법적 절차가 얽혀 있어 경험이 부족한 사회초년생이나 처음 계약을 하는 사람들에게는 특히 까다롭게 느껴질 수 있습니다. 최근 전세사기 피해가 늘어나면서, 안전한 전세 계약을 위해 꼭 알아야 할 사항들이 더욱 중요해졌습니다. 이번 글에서는 국토교통부에서 제공한 교육 영상과 전문가 조언을 바탕으로, 전세 계약 시 반드시 확인해야 하는 항목과 주의사항을 정리했습니다.
전세 계약 전 반드시 확인해야 하는 사항
근저당권 확인
근저당권이란?
근저당권은 집주인이 해당 주택을 담보로 대출을 받은 경우 설정됩니다. 만약 집이 경매로 넘어가게 되면, 근저당권자가 우선적으로 돈을 돌려받게 되므로 세입자의 보증금 회수 가능성이 낮아집니다.
확인 방법
- 등기부등본의 을구에서 근저당권 설정 금액(채권최고액)을 확인하세요.
- 근저당 설정 금액과 보증금을 더한 금액이 집의 시세보다 낮아야 안전합니다.
주의사항
- 시세와 근저당권 설정 금액이 비슷하거나 초과할 경우, 보증금 반환 위험이 높습니다.
다가구 주택의 특이사항
다가구 주택이란?
구분 등기가 되지 않아 집주인이 1명이지만 여러 세입자가 거주하는 형태의 주택입니다.
주의해야 할 점
- 선순위 임차인 확인:
- 자신보다 먼저 거주 중인 임차인의 보증금 총액을 파악해야 합니다.
- 선순위 임차인의 보증금 총액이 많을수록 본인의 보증금을 돌려받을 위험이 커집니다.
- 확정일자 부여 현황을 통해 확인할 수 있습니다.
- 근저당권과 선순위 임차보증금, 본인의 보증금을 합산하여 집의 시세와 비교하세요.
건축물대장 확인
건축물대장이란?
건축물의 구조, 층수, 용도, 면적 등을 기재한 문서로, 건축법 위반 여부를 확인할 수 있습니다.
확인 방법
- 건축물대장을 인터넷 정부24(www.gov.kr)에서 무료로 발급받을 수 있습니다.
- 건축물대장의 층수나 면적이 실제 건물과 일치하지 않으면 불법 증축 여부를 의심해야 합니다.
위반 건축물의 위험성
- 불법 건축물은 전세 대출 및 전세보증금 반환보증 가입이 불가합니다.
- 집주인이 이행강제금을 미납하면 공매로 넘어갈 가능성이 있습니다.
집주인의 세금 체납 여부
세금 체납의 위험
- 집주인이 국세 또는 지방세를 체납하면 집이 압류 및 공매로 넘어가 보증금을 돌려받기 어렵습니다.
확인 방법
- 계약 전에 국세 및 지방세 완납증명서를 요청하세요.
- 2023년 7월 개정된 주택임대차보호법에 따라 집주인은 반드시 세입자에게 이 서류를 제공해야 합니다.
주의사항
- 집주인이 이 서류를 거부하거나 지연하면 체납 가능성을 의심하고 계약을 재검토하세요.
신탁 부동산 계약 주의점
신탁 부동산이란?
집주인이 부동산의 관리 및 처분 권한을 신탁회사에 맡긴 상태의 부동산입니다.
주의사항
- 신탁 부동산은 집주인과 직접 계약할 수 없으며, 반드시 신탁회사와 계약하거나 신탁회사의 동의를 받아야 합니다.
- 동의 없이 집주인과 계약하면 불법 점유로 간주되어 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
전세 계약 필수 체크리스트
계약 전
- 등기부등본 발급: 근저당권, 신탁 여부 확인.
- 건축물대장 확인: 불법 건축물 여부 점검.
- 국세·지방세 완납증명서 요청: 집주인의 세금 체납 여부 확인.
- 확정일자 부여 현황: 선순위 임차인의 보증금 확인.
계약 시
- 임대인의 신분 확인: 직접 만나 신분증 확인, 대리인의 경우 위임장 필수.
- 임대차계약서 작성: 공인중개사가 작성한 표준계약서를 사용.
- 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 확인: 안전한 전세 계약을 위해 중요.
서류 발급 방법
- 등기부등본:
- 대법원 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 발급.
- 발급 비용: 700원.
- 건축물대장:
- 정부24(www.gov.kr)에서 무료 발급.
- 확정일자 부여 현황:
- 대법원 인터넷 등기소에서 발급 가능.
- 발급 비용: 500원.
- 국세·지방세 완납증명서:
- 집주인이 세무서나 구청에서 발급받아 세입자에게 제공.
결론
전세 계약은 금액이 크고 계약 기간이 길기 때문에 사전에 철저히 검토해야 합니다. 근저당권, 건축물대장, 세금 체납 여부 등 필수 서류를 꼼꼼히 확인하면 전세사기 피해를 예방할 수 있습니다. 또한, 계약서 작성 시 공인중개사를 통해 법적 절차를 준수하고, 전세보증금 반환보증에 가입하는 등 안전장치를 마련해야 합니다.
자신의 권리를 보호하기 위해 작은 디테일까지 놓치지 않는 것이 중요합니다. 더 많은 정보를 원한다면 국토교통부 공식 유튜브 채널에서 제공하는 교육 영상을 참고해 보세요.